长期以来,关于农村集体建设用地与国有建设用地“同地同权”、直接“入市”交易的呼声持续高涨。很多学者与地方政府将此视为优化城乡建设用地资源配置、统筹城乡发展的最优选择。2015年“两会”前夕,全国人大授权国务院批准全国33个县(市、区)开展集体经营性建设用地入市交易试点,进一步推高了集体建设用地“入市”的预期。

　　十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出了“建立城乡统一的建设用地市场”。按照现行土地政策,不是所有土地都可以入市,只有符合规划和用途管制的农村集体经营性建设用地才可以。由此可见,所谓“入市”是有着明确的前置条件和限制条件的。

　　农村既扮演着大都市不可或缺的生态服务供给者的角色,也是承载、传承大都市历史文化的主要载体。美丽、健康的农村是高度现代化大都市居民不可或缺的精神家园,提供着不可替代的休憩、体验、教育等功能。对上海而言,从统筹城乡发展的角度看,需要的是更加健康、美丽的农村,而不是被钢筋混凝土所覆盖的类城镇。因此,作为农村最具发展潜力的集体建设用地资源,其优化配置就显得尤为重要。

　　一方面,必须推动村级工业用地的整体退出。彻底铲除低端、污染、低效、非法经济活动的滋生地,在释放土地潜力的同时还全体上海人民以干净美丽的乡村,也为农村综合服务经济的发展奠定基础。

　　另一方面,必须承接大都市发展需求,统筹城乡发展,推动农村特色经济的发展。退出的集体工业用地的利用,应通过对接国际大都市的市场需求,充分发挥农业的多功能性和农村的环境优势,以入股、联营等灵活方式,推动包括集体工业用地在内的集体经营性建设用地转向其他用途。

　　对于基本农田保护区和远郊农村,农村集体建设用地的转型可与都市农业的发展相结合。集体经济组织可以采取自主开发、股份合作、合作社等多种灵活的途径,通过挖掘农业的多重服务功能,向二、三产业不断拓展,实现多价值的不断叠加。例如,以经营性集体建设用地优化配置为基础,开发与乡村观光、休闲、教育、体验相关的各类配套设施;综合当地的环境、景观、人文特色,拓展乡土手工艺展示、特色产品加工制造、乡土品牌创造等具有高附加值的加工业和服务业。

　　对于区位较好,或基础设施配套较完备的农村,则可通过承接对城市庞大的服务需求获得发展空间。首先是养老服务需求。上海当前的老龄化程度已经非常高,中心城区“一床难求”的局面也已持续多年,甚至江浙不少农村地区都专门开发了针对上海老人的养老服务产品。而上海农村的综合整治,加上经营性集体建设用地的利用,使郊区农村地区承接各种养老服务趋于可能。一些区位条件与生态环境较好、且空心化程度较高的农村,甚至还可以考虑将农民的房屋整体租赁改造后用于村落式养老服务。