外滩对上海的意义是不言而喻的。这里有上海近代都市发展中最早的道路、最早的码头、最早的外侨建筑。在特色纷呈的近代建筑之外,整齐划一的建筑地块边界、空间的公共属性是外滩最为重要的特征。然而,这些特征并非与生俱来,而是在近代逐步形成的,与中西空间竞夺、近代社会与市政制度有着密切的关系。可以说,这些特征的形成,是上海城市精神作用的结果,同时也在演进中塑造着上海的城市精神。

　　外滩的发展始于航运贸易。根据近代租界的“根本大法”———1845年　《土地章程》,外滩空间最早实际上是洋船停泊码头和外侨租地之间2.5海关丈(今约8.95米)宽的“纤道”,且此官道性质是中国的官地,不能给外侨建房。而各洋行装卸货往往是从自家仓栈穿过纤道到自己的码头上装船———公私空间区分在此并不明确。因此,浦江沿岸迅速被永久性的码头栈房占据了。(图①)

　　上海道台针对码头栈房占据纤道这一“中国官地”进行了抗议,租界市政机构工部局作了有限的让步,开始修建浮码头装卸货。至1865年,公共租界的码头数量达到了12个。这些码头伸向江内,船只的装卸货作业减缓了水流,使水流内的泥沙沉积,黄浦滩逐渐向江内扩展。泥沙沉积出的新空间是何属性?　归谁使用?　从1864年开始,工部局开始在其董事会会议上讨论这些问题,确定将外滩拓至适合航运需要的100英尺(合30.5米)。在1865年丰裕洋行致工部局的信件中提出建议“众所周知,已经竣工的新外滩规定的宽度是100英尺……地产业主有权把他们房地产前面已经竣工的宽度为100英尺的外滩的超出部分圈入他们的院子”。

　　最终决定外滩空间公共属性的关键事件是外滩公园地块性质的确定。外滩公园用地也是泥沙沉积形成,和外滩扩展的土地具有同样的性质。1868年在外滩公园建成后,根据《土地章程》,上海道台应宝时明确要求:“这块滩地为中国政府的公有土地。鉴于公共花园是非盈利性的公众游憩场所,准予发给道契并免除押租,但每年仍须交纳土地税。今后如发现在这块土地建造以盈利为目的建筑物或将土地出租给私人,中国政府将收回这块土地。”这种标准同样被施加在了外滩滩地利用上,外滩也因此保持了其作为城市公共空间的属性。

　　伴随着租界的发展,外滩地价自1844年至1869年涨了143倍,较虹口滨江地价高出5-7倍。这一地价等级影响了租界的经济布局,使在外滩经营航运事业无利可图,外滩迅速成为了银行、保险公司、高级旅馆、高级办公楼等需展示实力之高盈利行业的荟萃之地,也就完成了这一租界的城市公共空间自航运要地向经济、金融中心的场景转换。清光绪五年(1879年),英美租界工部局在外滩辟建了上海最早的街道绿地,当时在沿江人行道与车行道之间铺上草坪,耗用规银5000两。这一绿地的建设大大提高了外滩作为租界公共空间的质量,并改变了外滩的空间尺度。外滩自此成为上海都市最重要的公共空间之一。1920年,外滩宽度再次拓宽至177.8—200英尺(合54.23一61米),并保持了其公共属性。

　　纵观黄浦滩宽度的变迁,滨江出租土地的边线除了个别因为地块合并、道路拓宽和建设人行道而有所变动外,基本保持未动。但这一边界的性质却发生了彻底的变化。