新华网北京３月３１日电（记者刘斐　柳新勇　曹凯）伴随着中国经济发展步入新常态，中国近日出台房地产调控新政，促进房地产市场与宏观经济平稳健康发展。

　　中国央行联合住建部、银监会３０日发文，二套房个贷首付最低比例由此前的６０％－７０％下调到４０％；同日，财政部联合国税总局发文，转让二套房免征营业税期限由目前的购房超过５年（含５年）下调至超过２年（含２年）。

　　发展改革委房地产研究中心主任刘琳说，为抑制前些年房地产行业过大的投机性需求，中国出台了系列楼市调控政策，如今效果显现，有足够的空间实施预调微调，向住房改善性需求的满足进行政策倾斜。

　　她表示，首付款下调后的具体比例和利率水平由银行业金融机构合理确定，给商业银行更多自主权，也是中国推进利率市场化改革，让市场在资源配置中起决定性作用的体现。

　　２０１０年初，针对房地产市场过热、房价持续上涨的情况，国务院先后出台政策，扩大土地和普通住房供给、抑制市场投机、加强金融监管，形成一套政策组合拳。以限购和差别化信贷为代表的调控政策被称为“史上最严调控”。

　　住建部政策研究中心主任秦虹说，过去很难分清二套房是基于投资性需求还是改善性需求，故而严厉的政策甚至有些“惩罚性”的味道。

　　五年来，中国房地产市场过热现象得到明显“退烧”，一、二线城市投机性需求基本被挤出市场，以自住需求为主的中低价位、中小户型刚需住房成为房地产消费结构中主流。

　　国家统计局近日公布的“２０１５年２月份７０个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，楼市延续２０１４年５月以来整体下跌态势，７０大中城市同比整体跌幅高达６．０％，其中有６９城市价格下降，仅有１城市持平。

　　在此大背景下，国务院总理李克强两会期间答中外记者问时指出，中国政府有保障群众基本居住条件的责任。中国城镇化进程还在加快，房地产市场的需求是刚性的。我们支持居民自住性住房和改善性住房需求，促进房地产市场长期平稳健康发展。

　　交通银行金融研究中心研究员夏丹评析，首付比例下调将极大减轻居民首付负担，提高当期购买能力，推动改善性需求入市。营业税调整则能释放出一批存量房源，增进市场交易活跃度，并在一定程度上缓解热销地区房屋供给紧张的局面。

　　自２０１３年新一届领导集体执政以来，“支持居民自住和改善性住房需求”“稳定住房消费”相应表述于今年首次被写入政府工作报告。

　　专家认为，这样的表述变化仍建立在坚持抑制投机、投资性购房基础上，故而一线城市限购政策仍未放开，这也是符合“因地制宜、分类调控”政策的。

　　中国幅员辽阔，不同地区、不同城市的情况各异，各地房地产市场周期也不一致。去年的政府工作报告首次写入“针对不同城市情况分类调控”，体现了市场发挥经济规律的宏观调控思路。

　　事实上，中国的房地产新政是符合市场预期的一次宏观政策微调。从事研究房地产市场的克而瑞信息集团年初发布中国购房者信心指数２０１４年第四季度调研结果显示，５４％的受访对象认为购房信贷政策未来会出现松动，而当期中国购房者信心总体指数为１１２.３，仍处历史相对高位。

　　分析人士表示，中国居民自住和改善性住房需求仍较大，在不改楼市政策基本面的前提下，适当放宽限制利于改善民生、扩大消费、消化存量。

　　自去年９月３０日央行、银监会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》提出积极支持居民家庭合理的住房贷款需求后，本月２７日国土资源部、住房城乡建设部又发文优化今年住房及用地供应结构。

　　摩根大通中国首席经济学家朱海斌认为，房地产市场调整将会继续，但今年的调整速度将会较为缓和。

　　刘琳则表示，至于未来中国房地产政策将如何变动，还得看宏观经济和楼市实际运行情况，其中主要是宏观经济情况。

　　中国房地产行业涉及钢铁、水泥、工程机械等众多行业，对整个经济运行牵动作用较大，在经济旧常态下是举足轻重的杠杆。前些年，中国房地产投资和相关行业投资及其间接消费开支，占ＧＤＰ的比重曾高达约四分之一。

　　然而，步入经济新常态，中国不会也不能任由房地产业成为地方短期刺激经济增长的主工具，吞噬过多流动性，给房地产以外的更广泛实体经济造成资本进入的困难，更不能令畸高房价过度侵蚀居民收入，超前透支居民消费，以致损害中国社会结构。

　　“政府希望房地产消费维持在一个合理适度的发展空间内，不出现大起大落。房地产市场既不能重回此前的盲目投资、爆炸式增长的状态，也要防止下滑过快导致失速，引发金融风险、房企大面积倒闭等情况。”国家开发银行研究院副院长曹红辉说。

　　数据显示，１－２月份，中国住宅销售面积下降１７．８％，比去年全年跌幅扩大８．７个百分点；住宅销售额下降１６．７％，跌幅扩大８．９个百分点。

　　与此同时，中国经济数据中消费、投资、进出口、规模以上工业增加值等表现均稳中有升。中国经济稳增长与房地产市场稳定间需要构建一定平衡关系。

　　分析人士认为，未来一段时间，中国政府仍将采取系列新的调控措施，以使住房供需格局继续朝着“总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应”的目标优化。中国不会为了拉动经济增长而重回房地产狂热发展的老路。（参与采写：高博、鲁畅、张华迎）