【财新网】（记者 陈法善）虽然在其他经济体，房地产市场的调整很少能平稳、有序地进行，但瑞银首席经济学家汪涛认为，中国房地产崩盘的可能性较小。这得益于中国居民部门资产负债表较为健康、杠杆率较低，以及政府仍有能力和意愿应对房地产下行。

　　5月28日，汪涛在一份报告中指出，中国居民部门资产负债表较为健康、杠杆率较低，意味着房贷违约风险整体上应该可控，购房者不太可能被迫出售住房。相比其他市场，中国的房价可能粘性更大，而财富效应带来的种种影响可能会较小。此外，中国政府仍有能力和意愿应对房地产下行、支持经济增长。

　　汪涛称，决策层已经开始增加基础设施投资、加快保障房建设、推进有助于增长的改革（包括简政放权、向民营资本开放更多行业、扩大社会保障覆盖面、降低小微企业税负等）。政府还可以放松一二线城市的限购政策（部分城市已经开始悄然放松）、放松对房地产行业的信贷、降低首付比例，以及放松三四线城市的户籍制度，从而支持当地住房需求。

　　但汪涛认为，此次政府出台的措施无法完全抵消房地产下滑的风险比以往都高。一些地方政府降低首付比例和放松信贷有助于提振首套房和改善性购房需求，但投资需求的反弹幅度并不明朗。即便需求反弹、库存得以消化，吸取了过去几轮周期的教训，开发商可能也不会贸然增加支出、加快新开工。

　　此外，全球金融危机后中国已经经历了一波基建和保障房热潮、且目前整体杠杆率已提高了70多个百分点，因此这次政策支持的空间可能比较有限。

　　汪涛表示，虽然铁路、公共交通运输、水利及环保项目等基建领域仍有较大的开发潜力，但基建投资本身的体量并不足以完全抵消房地产下滑。中国有15%的概率会出现房地产活动下滑拖累2015年GDP增速大幅下降至5%左右的情况。

　　汪涛认为，本轮房地产调整表明中国楼市正在经历一次结构性拐点。首先，过去几轮房地产下滑均发生在宏观政策和房地产政策显著收紧之后，而本轮房地产下滑并没有明显的政策触发因素。

　　其次，中国房地产的供求格局已经发生转变。住房的新增供应量已经超过了内在需求，且住房供给中用于满足投资性需求的比重越来越高。她认为，未来中国每年总的更新和改善性需求大约是500万-600万套，城镇常住人口增长所创造的住房需求约为每年300万套。因此，理论上城镇化和住房更新改善所催生的需求合计可达每年800万-900万套，但这仍远低于2013年城镇住房竣工量1100万套，也低于新开工规模。另外，截至2013年末，约有5700万套住房仍在施工中。

　　汪涛还认为，与其他资产相比，房地产作为投资品的吸引力正在下降。随着利率市场化的自发推进，理财产品迅速发展吸引了越来越多的居民储蓄；许多城市房地产库存高企、房价低迷，租金回报率较低，导致房地产的投资回报率较低；随着资本管制逐步放松和人民币在国际上用途更加广泛，居民对海外房地产及其他境外资产的投资也变得越来越容易。

　　预计未来全球利率水平将有所提高，而人民币稳步升值的时代可能已经结束，这都会对投资中国房地产的吸引力带来负面影响。■