去年12月,中国华侨李明亮(化名)花4100万福林买下了他在匈牙利的第十三个二手物业,平均每平米58万福林(42.2福林约合人民币1元)。

　　“连续涨了三年,现在六区安德拉什大街附近的房子太贵了,比我刚入手时高了近80%。”李明亮感叹道。不过他也承认,尽管价格上涨,但布达佩斯的房子依然存在合理的投资回报比。“4100万的房子,每月租金25万福林,税后年回报在5.5-6%左右,高过国际公认的5%合理标准线。”他说。

　　三年前,做服装批发的李明亮,明显感受到了市场的寒意。HM、ZARA等快时尚品牌,以摧枯拉朽之势占领了布达佩斯的各大商场。“我们从国内拿的批发价,都比HM贵,你说这生意怎么做?”李明亮果断离开了服装行业,开始重仓杀入房地产行业。当时,布达佩斯市中心六区的老公寓楼,每平米单价在1000欧元左右。李明亮一口气吃进了七套公寓。

　　在这个过程中,李明亮开始预感市场会升温。他的预测来自四方面因素:首先,是匈牙利经济逐渐走出经济危机的影响,其国人购买力正在恢复。2008年席卷世界的金融风暴,同样对匈牙利形成了重大打击,楼价坠入谷底。一直到2013年底2014年初,市场才开始缓慢复苏,价格稳步有升。其二,大量俄罗斯买家开始涌入,卢布大幅贬值让俄罗斯人有了危机感,部分富人开始将资产配置的棋子落在布达佩斯楼市里。其三,自2013年开始,匈牙利开放了“国债移民”,数千个中国家庭办理了这个项目,其中相当部分家庭购买自住房产和投资房产。其四,由于布达佩斯楼价只相当于西欧国家主要城市楼价的30-40%,不少德国人、奥地利人都过来寻找资产洼地。

　　市场的发展印证了李明亮的预测。在这四重因素的交互作用下,布达佩斯的楼价开始了快速上涨。据匈牙利著名地产中介DUNA house经理加博雷先生估计,从2014年到2016年,市中心的公寓涨了60-80%不等,有些顶级公寓甚至涨了100%以上,而郊区的别墅也有了30-50%的涨幅。经过三连涨之后,布达佩斯的楼价甚至超过了经济危机前的水平,创下了历史新高。现在,布达佩斯市中心新开发的公寓,基本都是每平米百万福林起步。

　　然而,一片红火依然不能掩盖布达佩斯楼价严重分化的事实。由于区域发展失衡,加上房子质量不同,布达佩斯楼价差异悬殊。2016年底,Penzcentrum.hu网站对布达佩斯将近11000套新建房产的单价进行比较,发现最便宜的公寓仅为每平方米29万福林,而最昂贵的房产价格则达到每平方米165万福林,为前者的5.7倍。